随着基金三季报陆续出炉,股、债、混合基金表现均不尽如人意。与此相反的是,QDII基金作为为数不多的正收益产品独领行业风骚。国内首只REITs基金——鹏华美国房地产基金经理裘韬表示,投资者在选择QDII产品时要看其属性和具体的投资方向,如REITs产品就有着别于其他资产的特点,其所依托的房地产作为实物资产,具有安全、抗通胀等特性,值得投资者参与。

  文 龙葳

  “过去几年美国房产市场处于非正常环境,近几年美国低利率政策导致固定收益产品业绩下滑,而目前美国房产市场处于复苏中期阶段,未来3-5年内REITs或将有较好的表现。”裘韬如是说。

  美国房地产市场正走向复苏,不少投资者把目光投向美国。由于直投美国房产的资金占用量较大、购房手续繁琐、后期维护成本较高,不少人选择了以“美国房地产”为投资主题的QDII基金。但投资QDII基金,就真能分享美国房地产市场复苏的收益吗?

  REITs在美国已被视为股票、债券、现金外的第四类资产,但在国内仍属于创新产品。裘韬介绍,投资者可通过REITs投资方式获得类似于直投房产收益的机会。其收益主要来源于租金和资产增值。

  购买房地产QDII的三大误区

  从资产配置角度来讲,REITs所属行业包含了周期性行业和非周期性行业,包括仓储、出租公寓、旅游、酒店、度假村等,每个行业在不同的经济环境下都有着不同的表现。裘韬建议,分析行业要基于对资产自上而下的宏观判断,一是客户对租金的敏感度,二是租约的长短期,如养老院、医院等敏感度低、租约较长的行业相对稳定。

  目前,市面上成熟运作的房地产QDII基金仅有3只,分别为鹏华美国房地产、诺安全球收益不动产和嘉实全球房地产基金。而这3只房地产QDII基金都是以房地产信托凭证为主要投资标的REITs基金。

  基于多重判断,裘韬对公寓租赁行业相对看好。公寓REITs在过去两季度业绩增长高于行业平均水平一倍以上。在美国信贷环境不太宽松的情况下,置业人群积攒首付有一定困难,因此公寓租赁长期相对稳定。相反,写字楼供需状况不容乐观。

  目前,申购这些基金和海外直投房地产还有很大不同,投资者在投资此类基金时也应警惕三大误区。

  商报记者 肖海燕

  误区一:房价上涨,房地产QDII基金收益一定上浮。

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  目前,上述3只基金的主要投资区域均为美国。而美国房地产复苏主要体现在两个方面:一是新屋开建量的上升及房屋库存量的下降;二是新房、二手房销量和价格的提升。这些复苏信号基本来自美国住宅市场。

  作为房地产证券化的金融工具,REITs的投资标的为写字楼、公寓、酒店等商业地产,其价值取决于标的房屋的租金收入。

  误区二:房地产QDII基金收益与投资区域经济走势步调一致。

  尽管以REITs为主要标的的房地产QDII基金的收益与房价上涨没有直接关系,但经济整体走强,出租率和租金水平提高,对REITs价格自然有正向的促进作用,但这并不是说美国经济走强,房地产QDII基金收益一定向好。

  作为一种类固定收益产品,REITs价格会受到市场利率变动的影响。

  误区三:房地产QDII基金都是挂钩指数的被动投资。

  不少投资者会认为已有的3只以REITs为主要标的的房地产QDII基金,都是指数化投资的基金,收益直接与某个REITs指数的涨跌相关。实际上,3只基金的确以相应的REITs指数为业绩比较基准,但都是主动型的操作风格。

  REITs基金收益与利率息息相关

  REITs以相对固定的租金收益作为标的,价格反映的是商业地产租赁市场的情况,与房价涨跌无关,而与房屋空置率及所在国的CPI水平关联度更为紧密。

  所以,投资美国房产跟投资以REITs为主要标的的房地产QDII基金完全不同。投资房产主要是谋求房屋价值增值以获取回报,而投资上述房地产QDII基金重在实现标的资产的预期租金收益。

  对于影响上述3只房地产QDII基金收益水平的重要因素,鹏华美国房地产基金的基金经理裘韬表示,美国二季度前半段市场利率不断走低,包括REITs在内的高收益资产也走出了一波快速上涨的行情。

  然而,伯南克5月22日在美国众议院听证会上释放出了美联储QE政策退出的信号,市场对利率走高的预期造成美国REITs指数从最高点滑落了16%。

  可见,市场利率是REITs的反向指标,但在市场利率波动剧烈时,租金收益变动对REITs的影响微乎其微。

  REITs基金投资策略

  走出误区,认清了本质,投资者要如何选择REITS基金呢?鹏华美国房地产基金经理裘韬认为可以分两步走:

  首先,要认清投资区域。国内3只成熟的REITs基金几乎都重仓美国市场,但根据各自定位的不同,持仓数量会有所差别。如果海外市场发展比较均衡,3只基金的净值不会有太大区别。但从去年年底开始,美国市场表现强劲,三只基金的净值走势出现分化。90%以上仓位投资于美国的鹏华美国房地产基金,已较年初上涨9.8%,截至8月5日,业绩回报为3.81%。而其余两只基金的业绩回报仅为0.15%左右。

  其次,分析投资标的和投资风格。根据具体的房地产类型,REITs可细分为工业/办公、零售、住宿/度假、医疗保健、自用仓储等。作为主动管理型的基金,以REITs为主要投资标的的房地产QDII基金会根据对市场的判断,侧重配置某些行业。跟股票一样,不同行业的配比,会直接影响基金的整体收益。而广发基金[微博]最新推出了一只跟踪美国REITs指数的美国房地产基金,则是采用被动投资的策略。如果REITs指数出现单边上扬的趋势,指数化投资更为稳健,但如果出现震荡行情,主动投资则以其灵活的操作性更为占优。

  Box: REITs

  就是房地产信托凭证(Real Estate Investment
Trusts),是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构对能够产生稳定租金收益的房地产进行投资经营管理,主要通过标的房地产产生的租金收入来获取投资综合收益,并且每年将净收益的绝大部分(通常为90%以上)按比例分配给投资者的金融工具。

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